El vídeo, la nube, el teletrabajo y las aplicaciones de inteligencia artificial elevan año tras año el volumen de datos que circula por las redes. Cada nuevo servicio digital se apoya en una cadena física: fibra hasta el usuario, emplazamientos móviles, redes de transporte y centros de datos.

Para un propietario de infraestructura, esta tendencia tiene una consecuencia práctica: la capacidad que hoy parece sobrada puede quedarse corta. Las redes que se diseñaron con margen para crecer, y que pueden ampliarse sin rehacer la obra civil, envejecen mejor.

Video, cloud services, remote working and artificial intelligence applications push up the volume of data on networks year after year. Every new digital service rests on a physical chain: fibre to the user, mobile sites, transport networks and data centres.

For an infrastructure owner this has a practical consequence: capacity that looks ample today can fall short tomorrow. Networks designed with room to grow, and that can be upgraded without redoing the civil works, age better.

El 5G ofrece más capacidad y menos latencia, pero usa frecuencias que cubren distancias más cortas. Para dar servicio en ciudades, interiores y corredores de transporte hacen falta más emplazamientos, celdas pequeñas y sistemas de cobertura en edificios.

Cada uno de esos puntos necesita fibra, energía y un lugar donde instalarse. Por eso la densificación móvil y el despliegue de fibra avanzan juntos, y los emplazamientos que pueden compartirse entre operadores ganan valor.

5G offers more capacity and lower latency, but it uses frequencies that travel shorter distances. Serving cities, buildings and transport corridors needs more sites, small cells and in-building coverage systems.

Each of those points needs fibre, power and somewhere to be installed. That is why mobile densification and fibre rollout move forward together, and why sites that several operators can share are gaining value.

Entrenar y ejecutar modelos de inteligencia artificial exige equipos que consumen mucha más energía por rack que los servidores convencionales. Eso cambia el diseño de los centros de datos: más potencia por sala, refrigeración líquida en lugar de aire en muchos casos y estructuras preparadas para cargas más pesadas.

El factor que más limita el crecimiento ya no es el suelo sino la conexión a la red eléctrica. Los proyectos que tienen asegurado el acceso a potencia, o que pueden combinarlo con generación renovable cercana, llevan ventaja sobre los que dependen de ampliaciones de red todavía por tramitar.

No todos los centros de datos serán de inteligencia artificial. Las cargas empresariales y de nube tradicionales siguen creciendo y necesitan instalaciones fiables, bien conectadas y cerca de sus usuarios.

Training and running artificial intelligence models takes equipment that uses far more power per rack than conventional servers. That changes how data centres are designed: more power per hall, liquid rather than air cooling in many cases, and structures built for heavier loads.

The main constraint on growth is no longer land but the grid connection. Projects with secured access to power, or that can pair it with renewable generation nearby, have an advantage over those waiting on grid upgrades that have yet to be approved.

Not every data centre will be built for artificial intelligence. Enterprise and conventional cloud workloads keep growing and need reliable, well-connected facilities close to their users.

Algunas aplicaciones necesitan respuestas en milisegundos: control industrial, vehículos conectados, vídeo en tiempo real. Para ellas, procesar los datos cerca de donde se generan es una exigencia técnica, y eso favorece a los nodos edge repartidos por el territorio.

A la vez, empresas y administraciones prestan más atención a dónde se guardan sus datos y bajo qué jurisdicción. La demanda de capacidad local, dentro de España y de la Unión Europea, añade un argumento a favor de la infraestructura de proximidad.

Some applications need responses within milliseconds: industrial control, connected vehicles, live video. For them, processing data close to where it is produced is a technical requirement, which favours edge nodes spread across the country.

At the same time, businesses and public bodies are paying more attention to where their data is stored and under which jurisdiction. Demand for local capacity, within Spain and the European Union, adds another argument for infrastructure close to users.

La Directiva (UE) 2023/1791, relativa a la eficiencia energética, obliga en su artículo 12 a los centros de datos con una demanda de potencia de tecnologías de la información de al menos 500 kW a comunicar y publicar información sobre su consumo y su eficiencia. El Reglamento Delegado (UE) 2024/1364 concreta los datos que deben comunicarse. En España, el Ministerio para la Transición Ecológica explica cómo se aplica esta obligación.

La misma directiva prevé, en su artículo 26, que los centros de datos con una potencia nominal superior a 1 MW aprovechen su calor residual salvo que no sea viable técnica o económicamente.

Para quien invierte con horizonte largo, la eficiencia deja de ser un argumento comercial y pasa a ser un dato público y comparable. Indicadores como el PUE, el origen de la energía o el uso del agua influirán cada vez más en el valor de una instalación.

Article 12 of Directive (EU) 2023/1791 on energy efficiency requires data centres with an IT power demand of at least 500 kW to report and publish information on their energy use and efficiency. Delegated Regulation (EU) 2024/1364 sets out the data to be reported. In Spain, the Ministry for the Ecological Transition explains how the obligation applies.

Article 26 of the same directive provides that data centres with a rated input above 1 MW should make use of their waste heat unless this is not technically or economically feasible.

For a long-term owner, efficiency stops being a sales argument and becomes public, comparable information. Measures such as PUE, the source of the energy and water use will weigh more and more on what a facility is worth.

El Reglamento (UE) 2024/1309, conocido como Reglamento de Infraestructuras Gigabit, busca reducir el coste de desplegar redes de alta velocidad. Entre otras medidas, facilita el acceso a infraestructuras físicas existentes, como conductos, postes o canalizaciones de otros sectores, y agiliza la concesión de permisos.

La dirección es clara: aprovechar lo que ya está construido antes de abrir nuevas zanjas. Esto favorece a los propietarios de infraestructura neutra que alquilan su capacidad a varios operadores, y penaliza los despliegues que duplican redes sin necesidad.

Regulation (EU) 2024/1309, known as the Gigabit Infrastructure Act, aims to cut the cost of deploying high-speed networks. Among other measures, it makes it easier to access existing physical infrastructure, such as ducts, poles or conduits belonging to other sectors, and speeds up permits.

The direction is clear: use what has already been built before digging new trenches. That favours owners of neutral infrastructure who rent capacity to several operators, and it works against rollouts that duplicate networks for no good reason.

La conectividad y el acceso a potencia eléctrica pesan cada vez más en el valor de un inmueble. Un edificio de oficinas sin buena fibra pierde atractivo, una nave logística necesita redes para automatizar su operación y un suelo industrial bien conectado puede convertirse en un activo escaso si admite usos digitales.

Esta convergencia entre inmobiliario e infraestructura digital es una de las razones por las que invertimos en ambos campos: entender uno ayuda a valorar mejor el otro.

Connectivity and access to grid power weigh more and more on what a property is worth. An office building without good fibre loses appeal, a logistics warehouse needs networks to automate its operations and a well-connected industrial plot can become a scarce asset if it can be used for digital purposes.

This coming together of property and digital infrastructure is one reason we invest in both: understanding one helps us value the other.